房子这件事，在这类案件里出现的频率极高，也最容易被家属误解：

“房子是正正经经买的，签了合同、网签了、钱也交了，怎么会是受贿？”

这个疑问不无道理。买卖房产是很正常的市场行为。但法律关注的，不是”有没有买卖”，而是这笔买卖的价格，是不是正常。

这篇文章讲清楚：低价买入、高价卖出，在什么情况下会构成受贿，数额怎么算。

一、规则的核心：不看你收了多少，看差了多少

规范依据是《关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》（法发〔2007〕22 号）。

它讲的是一种常见形态——以”交易”形式收受贿赂。

规则很直白：数额按照实际支付价格与市场价格之间的差额计算。 白话就是：你花的钱和市场价差多少，这个”差”就是问题所在。

为什么这样算？ 因为在这类交易里，钱不是”送”的，是”交易”出来的。你付了钱，形式上完全合法；但只要你付的价明显偏离市场价，偏离的那部分，就是你实际获得的利益。

所以在这类案件里，办案机关最常做的动作就是价格比对：同一时间、同一地段、同类房子，市场价是多少，你这笔交易的实际成交价是多少。

二、两个方向，一买一卖

这种模式有两个方向，本质是一样的。

方向一：低价买入。

请托人手里的房子，或者请托人能影响的房子，以明显低于市场价的价格卖给你。

比如市场价 300 万，你花 200 万买到——差额 100 万。

方向二：高价卖出。

你名下的房子、或者你指定的人名下的房子，请托人以明显高于市场价的价格买走。

比如市场价 200 万，他花 300 万买下——差额同样是 100 万。

两个方向，钱走的方向不同，但利益都从请托人流向你。

所以审查这类问题时，不要只盯着”我有没有便宜买到”，也要看”我有没有卖出高价”。 后者往往更隐蔽，性质上并无不同。

三、判断的核心：差额是否”明显偏离正常交易”

不是所有低于市场价的交易都是受贿。 买房本来就有谈价空间，不同的楼层、朝向、户型、装修、付款方式、交易时机，都会造成价格差异。法律判断的不是”有没有差”，而是这个差，是不是明显超出了正常交易的合理范围。

具体看三件事。

第一，价格本身是否合理。

差得少，属于正常议价；差得多，就需要解释了。“差多少算多”没有固定数字，要看当地市场、房子本身的条件、以及差额占市场价的比例。

第二，交易是不是真实的。

真的买卖，会有真实的磋商、付款、过户、居住或者出租。假的买卖往往只走形式：合同签得潦草，钱款来源不明，房款很快以各种方式回流，房子甚至从没人住过。

第三，这笔交易是不是由请托人安排的。

是你在中介群里看到房源、自己去谈的价，还是对方主动找上你、“正好有套房”、价格还格外合适？ 这两种情形，性质完全不同。

三条连起来看：价格偏离 + 交易形式化 + 由请托人安排——三条凑齐，这类交易就很难解释。

四、差额怎么算：一张示意表

下面用示意数字说明三档差别，帮助理解计算思路。具体的数额认定要以案件中的评估价、同期成交数据、实际付款凭证为准。

档次实际成交价市场价差额通常的观察方向
档次一290 万300 万10 万差额很小，通常属于正常议价范围，属于房产交易中的常见浮动
档次二250 万300 万50 万差额明显，需要解释价格为何偏低，要看同期比较和交易细节
档次三180 万300 万120 万差额巨大，且若由请托人安排、交易形式潦草，通常会被重点审查

这张表要看清两点。第一，差额算的是”实际支付的价款”与”市场价格”的差，不是房子总价。所以你自己实际付了多少这件事，必须有凭证能证明。

第二，市场价格怎么定，是争议最集中的地方。 是按评估价、按同期网签价、按同小区成交价，还是按挂牌价？不同口径，得出来的差额可能相差很多。 这也是当事人和家属最该关注、最该请专业人士核对的一环。

五、哪些解释站得住，哪些站不住

说”亲戚之间内部转让，所以便宜”——要看真实情况。

亲戚之间确实可能存在让利。但要让这个说法站得住，通常要有几个条件：关系真实、让利有合理理由、价格没有偏离到离谱、双方本来就有对等的往来。 如果这个”亲戚”正好有事求你，房子又便宜得反常，那这层关系反而会被当作掩护来看。

说”市场行情波动，我当时买的就是市场价”——这是最值得认真核对的一条。

要拿数据说话：同期同地段同类型房子的成交均价是多少？当时的挂牌价是多少？

如果数据支持你的说法，这条解释很有力；如果数据反着来，硬扛反而会损害整体的可信度。

说”房子有瑕疵，所以便宜”或”我是一次性付款，所以有折扣”——这些是正当的价格差异理由，但要有据可查：瑕疵是什么、折扣怎么谈的、有没有书面记录。光有说法没有痕迹，说服力有限。

说”我只是帮忙过了个户，钱是别人出的”——这一条最危险。

如果房款的实际出资人是请托人，那不仅要看差价，还要看这笔出资本身的性质。形式上写谁的名字，不改变实际出资的归属。

六、为什么房产交易”取证最容易”

房产交易是全程留痕的：

  • 网签备案——成交价、签约时间、买卖双方，都在系统里；
  • 资金流水——房款从哪来、到哪去、分几笔、什么时间，一目了然；
  • 评估价与同期成交数据——很容易调取和比对；
  • 过户记录——时间、权利人变更清清楚楚；
  • 中介记录、看房记录、聊天记录——磋商过程往往能还原。

也就是说，这类事实不太需要靠”口供”来证明，客观材料本身就足够形成一条完整的链。 如果家里确实有过这样的交易，最有用的动作不是想办法解释，而是尽早把它原原本本理清楚：谁提出的、价格怎么谈的、钱是谁出的、合同和流水在哪里。隐瞒和修补，在这类案子里几乎注定会失败。

七、三个常被问到的问题

问：房子是家里其他人买的，写的是配偶的名字，和我有关系吗？

要看资金来源和实际受益。如果房款是请托人出的，或者差价利益的最终归属指向你，形式上的登记人是谁不影响审查。 这一点在另一类专题里会展开。

问：交易已经过去很多年，还能查出来吗？

能。房产交易的数据留存时间很长，网签、过户、流水都有档案。时间久远会影响的是证据的调取难度，不是事情本身的可追查性。

问：我卖房的价格高了一点，但买家不是请托人，是他介绍的朋友，算吗？

要看他为什么介绍、这个”朋友”和他是什么关系。 如果实质上是他在安排、由别人出面成交，性质上还是要回到”谁出的钱、谁受的益”来判断。中介、介绍人这层，不改变实质。

八、结语

房产交易型的问题，说到底就一句话：

法律不反对你买卖房子，它反对的是把差价当成输送利益的通道。

对家属来说，最值得做的事是两件：把真实的价格依据找出来，把真实的资金流向理清楚。 这两样东西，是这类案件里最有分量的说明，也是最不该等到事后再去”准备”的东西。

研究记录：本文为职务犯罪法律问题研究记录，仅用于学习与交流，不构成对具体案件结果的承诺或个案法律意见。个案情况请咨询执业律师。