先说一个常被问到的问题。

“房子是他自己掏钱买的，只是登记在我名下，怎么也算他的受贿数额？”

这个问题背后，其实是很多人对”数额怎么算”的误解。房产是贪贿案件里最常见的财物，也是最容易算错的一类。

今天用大白话把三种常见情形讲清楚。

一、先立一个基本规矩

不管哪种情形，都先记住一句话：

算的不是”房子现在值多少”，而是”他在收受这个环节，实际获得了多少利益”。

房子的价格会涨会跌，但认定数额看的不是今天的行情单，而是当时那一笔交易里，他少花了多少钱、或者白得了多少东西。

买卖有时点，价值有基准日。时点选错，数字就错。

二、情形一：直接把房子送给他

这是最直接的一种：请托人买一套房，或者把名下的一套房子，直接给到这个人或者他的家人。

这种情形，数额怎么算？

按收受时的市场价值认定，而不是按请托人当年的买价。

说白了：别人送你一套房，你不会按他当年买入的合同价去算这份人情，而是按给到手的那个时候、那套房值多少钱来算。办案机关也是这个逻辑。

那”市场价值”从哪来？实务中一般看两样东西：评估机构的评估报告，或者同时期、同小区、同类房屋的真实成交价。

这里有一个容易被忽略的点：基准日。 是签约日、过户日，还是实际交付日？不同基准日，价格可能差几十万。这个日期不是办案机关随便定的，是可以争的。

三、情形二：低价买、高价卖——按”差额”算

这是房产类案件里最常见、也最有技术含量的一种。

低价买入：市场价一千万的房子，他花三百万买下来。中间这七百万的差价，就是受贿数额。

高价卖出：市场价一千万的房子，请托人用两千万买走。多出来的这一千万，同样是受贿数额。

依据是《关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》（法发〔2007〕22 号）。它明确，以交易形式收受贿赂的，按照实际支付的价格与市场价格之间的差额计算受贿数额。

一句话翻译：不是按整套房的价格算，只算他占的那部分便宜。

这里有两个细节特别重要。

第一，必须是”明显”偏离市场价。正常议价、正常折扣，不能算。什么叫”明显”，这是辩护中可以对表的空间。

第二，市场价怎么定，直接决定差额。 到底是按评估价、挂牌价，还是按真实成交价？选哪个，数额能差出好几百万。

所以这类案件的核心战场，从来不是”买没买”，而是”市场价是多少”。

四、情形三：别人出钱买，登记在亲属名下

这一种最让人想不通：房子明明不是我买的，也不是我名下，为什么算到我头上？

关键要看清一件事：钱是谁出的。

如果是请托人出钱购房，房子登记在配偶、子女、父母名下，那实际利益仍然是由这个人获得的。出资额，通常就是受贿数额。 具体还要结合《关于办理贪污贿赂刑事案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2016〕9 号）第十二条、第十六条来判断——第十二条把”房屋装修”这类财产性利益也算进”财物”范围；第十六条讲的是特定关系人收受、本人知道后未退还或上交的处理。

请记住这句话：登记在谁名下，不影响认定，影响的是取证难度。

登记在亲属名下，确实让办案机关多花些功夫去查资金来源。但只要资金流向查得清楚——谁转的钱、转到哪个账户、什么时候付的尾款——认定并不难。

五、三种情形计价表

情形怎么发生的数额怎么算关键依据
直接收受请托人送房或代买后交付收受时的市场价值实务通行，结合评估价／同期成交价
低价买入明显低于市场价购买实付价与市场价的差额法发〔2007〕22 号
高价卖出请托人明显高于市场价收购售出价与市场价的差额法发〔2007〕22 号
他人出资、亲属登记请托人出钱，登记在亲属名下一般按实际出资额结合法释〔2016〕9 号第 12、16 条

六、为什么房产是最难辩的一类财物

说句实在话：房产案件对当事人最不利的地方，不在法律，在证据。

房产是留痕最多的资产。它有网签备案、有资金流水、有评估报告、有税费发票、有中介记录。这些东西都是客观证据，不像现金那样只能靠口供。

换句话说，房产类的事实，通常不需要靠”对方的口供”就能立起来。

所以办这类案件，辩护的重心往往不在”有没有收”，而在三件事上：基准日选得对不对、市场价定得准不准、差额算得清不清。 这三个地方，每一个都可能把数额往下拉。

七、几个常被问到的问题

问：房子登记在配偶名下，配偶会不会被追责？

房产本身是涉案财物，会被查封、追缴，这和登记在谁名下没关系。至于配偶本人的责任，要看她是否知情、是否参与，不能一概而论。财产处理和人的责任，是两条线。

问：房子已经卖了，还算不算？

卖不卖不影响认定。数额看的是收受时的那笔利益，房子后来涨价或者跌价，都不改变这一点。卖房所得，通常会被作为追缴的对象。

问：装修款算不算数额？

算。法释〔2016〕9 号第十二条明确把”房屋装修”列为财产性利益。别人替你装修、替你付装修款，和直接送钱没有本质区别。

问：贷款是请托人还的，怎么算？

按实际免除了多少债务来算。你少还的钱，就是你多得的利益。 流水一查就清楚，这类事实证据往往很实。

问：市场价到底谁来定？

通常由价格认定机构或者评估机构出具结论。这份结论不是不可质疑的——它用的方法、选的基准日、找的参照房源，每一项都可以核对。

结语

房产数额这件事，说到底就一句话：看的是”他省了多少、得了多少”，不是”房子值多少”。

而”市场价”三个字，看起来最客观，其实是整条链上最需要认真核对的一环。

研究记录：本文为职务犯罪法律问题研究记录，仅用于学习与交流，不构成对具体案件结果的承诺或个案法律意见。个案情况请咨询执业律师。